家賃収入の確定申告は必要なのか？必要書類や書き方をわかりやすく解説

賃貸経営を始めたいけれど、「確定申告」という言葉が引っかかり、手間や難しさを心配していませんか？本記事では、家賃収入のある方が確定申告を行うべき場合とその手順、必要書類について、初心者にもわかりやすく解説します。確定申告は、ただの税金の手続きにとどまらず、適切に行うことで税負担を軽減し、不動産投資の収益を最大化する重要なプロセスです。また、賃貸経営に興味があるけれど、手続きの複雑さや申告が必要なのかの判断に迷う方も安心して取り組めるように、基本のポイントを網羅しています。不動産投資を始める前に、この記事をしっかり読んで確定申告に対する不安を解消しましょう。

家賃収入で確定申告は必要なのか？

確定申告は、所得に応じて計算された税額を申告・納付するための重要な手続きです。不動産収入がある方は、確定申告を行うことで所得税や復興特別所得税の額が確定します。申告の結果、過剰に税金を納めている場合は還付金が受け取れ、逆に不足している場合は追加納税が必要です。

賃貸経営を行っている場合、家賃収入がどのような条件で確定申告の対象になるか気になる方も多いでしょう。ここでは、家賃収入を得ているオーナーが確定申告をする必要があるケースやその基準、具体的な手続きについて詳しく解説します。不動産投資で節税効果を最大化する方法についても触れていきますので、ぜひご覧ください。

不動産所得が20万円を超える場合は必要

結論として、家賃収入にかかる不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。

家賃収入は所得税法上、「不動産所得」として分類されており、収入から必要経費を差し引いた金額が課税対象です。この不動産所得が20万円以上となる場合、確定申告の義務が生じます。なお、たとえ賃貸経営が赤字であっても、申告は必須となります。

20万円を超える所得がある場合の申告は、過剰な税負担を防ぐだけでなく、控除や損益通算などの節税効果を得るための手続きでもあります。賃貸経営を行う上で、正確な申告によって税務面でのメリットをしっかり活用することが重要です。

不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は、次の計算式で求められます。

不動産所得金額＝総収入金額－必要経費

「総収入金額」には、家賃や地代だけでなく、名義変更料や更新料といった名目で受け取ったものも含まれます。また、返還不要の敷金や保証金、共益費も総収入に含まれるため、見落とさないようにしましょう。一方、「必要経費」として計上できる費用については、別途詳しく解説いたします。

したがって、家賃収入が20万円を超えている場合でも、必要経費を差し引いた不動産所得が20万円以下であれば確定申告は不要です。不動産所得が20万円を超えた際に初めて確定申告が義務づけられます。また、青色申告を選択している場合には、65万円の青色申告特別控除が受けられるため、節税効果をより大きくすることも可能です。

青色申告を活用することで、特別控除や損失の繰越しといった有利な制度が利用できるため、不動産所得が発生する場合には青色申告を検討するとよいでしょう。

確定申告が不要でもした方がいい理由

不動産所得が20万円以下であれば、確定申告は義務ではありません。しかし、確定申告をすることで不動産投資での節税ができる可能性があります。

例えば、不動産所得が赤字（家賃収入よりも経費が上回る状態）である場合、本業の給与所得と損益通算を行うことで、結果的に課税対象となる給与所得を減らせるのです。多額の修繕費などが発生し、不動産所得がマイナスとなった場合でも、給与所得と損益通算を行えば、納税額の軽減が期待できます。このように、確定申告を通じて必要以上に支払った税金を取り戻せるケースもあります。

また、不動産購入後は「減価償却費」を毎年経費として計上する必要があり、これは実際の支出を伴わずに経費として計上可能です。たとえキャッシュフローが黒字でも、帳簿上は赤字とすることができ、損益通算を利用して給与所得の課税対象額を抑えることができます。

このように、不動産所得が20万円以下であっても、確定申告を行うことで節税効果を最大限に引き出すことが可能です。不動産投資をする上では、確定申告を活用して節税対策をしっかり行うことが推奨されます。

家賃収入にかかる税金の種類

賃貸経営で得られる家賃収入には、さまざまな税金がかかります。不動産投資に興味がある方や、賃貸物件オーナーの方は、どのような税金が発生するのかを把握しておくことが大切です。ここでは、家賃収入に関連する代表的な税金の種類と、それぞれの税金の特徴について詳しくご紹介します。

1.所得税

所得税は、不動産所得に対して発生する税金で、以下の計算式で求められます。

所得税 = （課税所得額 － 所得控除） × 税率

この所得税は、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されますが、各種の所得控除を適用することで税額を軽減できる可能性があります。また、所得税率は累進課税方式で、所得額が増えるにつれて税率も上がります。不動産所得に関する適切な控除を活用し、効率的な節税を目指すことが重要です。

2.住民税

住民税は、所得税と同様に家賃収入から得た不動産所得に対して課される税金です。都道府県民税と市町村民税に分かれており、納税者の居住地によって異なる税率が適用されます。住民税は前年の所得をもとに計算され、所得税と違って一律の税率（およそ10％）が課される点が特徴です。不動産収入がある場合、住民税額が上がる可能性があるため、賃貸経営を始める前に確認しておくことをおすすめします。

3.固定資産税

固定資産税は、賃貸物件などの不動産を所有している場合に毎年支払う税金です。課税額は、各自治体が決定した固定資産評価額をもとに税率を掛け合わせて計算されます。一般的に、固定資産税率は1.4％で、都市計画税が加わる場合もあります。家賃収入を得る賃貸経営者は、固定資産税が経費として計上できるため、適切な管理が必要です。

4.消費税

家賃収入には消費税が課される場合と課されない場合があります。居住用の住宅の賃貸収入には消費税がかかりませんが、オフィスや店舗などの事業用賃貸収入には消費税が発生します。事業用賃貸物件を所有している場合、賃料に消費税分を含めて請求するのが一般的です。また、賃貸経営にかかる経費で支払った消費税は、確定申告時に控除できるため、しっかりと管理しましょう。

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家賃収入の確定申告で経費計上できるもの

家賃収入がある場合、適切に経費計上することで節税効果が期待できます。不動産所得の計算時に経費として認められる主な項目を以下にまとめました。必要な経費をしっかりと理解し、申告時に正確に計上しましょう。

1. 税金
   土地や建物に関する税金も経費計上が可能です。対象となる税金には、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、事業税が含まれます。また、賃貸契約書に貼付する収入印紙も経費に含まれます。
   
2. 減価償却費
   建物の構造や材質に応じた耐用年数に基づき、建築・購入・リフォーム費用を減価償却費として毎年計上します。例えば、RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年など、建物のタイプにより耐用年数が異なります。
   
3. 管理費
   賃貸物件の管理会社に支払う業務委託費や、賃貸管理代行手数料が対象です。定期的な管理費は賃貸経営に欠かせない費用となります。
   
4. 修繕積立費
   設備の維持や修理にかかる費用です。壁紙や畳の交換、キッチン設備の修理など、物件の機能維持のための修繕積立金も経費として計上できます。
   
5. 水道光熱費
   賃貸運営に直接関連する水道や電気の利用分のみが経費となります。自宅の光熱費と共用の場合は、賃貸に関わる分のみを計上するようにしましょう。
   
6. 損害保険料
   火災保険や地震保険など、賃貸経営で加入が必要な保険の費用です。不動産投資ではリスク管理が重要なため、加入必須の保険料も経費として計上できます。
   
7. 消耗品費
   文房具や名刺、印鑑など、賃貸経営に使用する備品の購入費用です。頻繁に使用する小さな備品も必要経費としてまとめて計上できます。
   
8. 交通費
   物件管理のための移動にかかる費用が対象です。管理会社との打ち合わせや物件確認のためにかかる運賃、ガソリン代、駐車場代などが経費となります。
   
9. 通信費
   賃貸経営に関する電話やインターネット使用分を経費として計上可能です。物件管理や連絡に使用する分を、他の用途と区別して計上します。
   
10. ローン利息
    物件購入のための借入金利息部分は経費に含められます。また、融資手数料も初年度の経費として計上可能です。ただし、元本返済分は対象外となるため注意が必要です。
    
11. 税理士・司法書士報酬
    確定申告を依頼する税理士の報酬や、登記業務を依頼した司法書士への支払いも経費に含められます。
    
12. 青色事業専従者給与
    家族が賃貸経営に従事する場合、その給与を経費として計上可能です。これは青色申告者に限られる特典です。
    
13. 災害による損失
    地震や火災などで発生した損失は、経費として計上できます。特に自然災害による損害は申告対象となるため、被害があった場合は申告時に忘れずに計上しましょう。
    
14. 未収家賃
    未回収の家賃も条件によって経費として認められる場合があります。回収不能と判断された家賃については、その年の経費として処理が可能です（青色申告者のみ対象）。

経費計上できないもの

経費として計上できないものや、誤解しやすい項目について把握しておくことが重要です。経費に含められないものを正確に理解し、確定申告でのトラブルを防ぎましょう。

1. ローン返済金の元本部分
   ローンの返済額のうち、経費として計上できるのは建物にかかる利息分のみです。元本の返済分は経費には含められません。また、土地に対するローン利息も経費計上の対象外となるため、注意が必要です。
   
2. 個人的な利用に関わる費用
   賃貸経営とは関係のない私的な支出、例えば私生活での交通費や通信費、自宅の修繕費などは経費として計上できません。1つの費用の中に業務と私用が混在する場合、賃貸経営に使用した分だけを分けて計上するようにしましょう。
   
3. 所得税・住民税
   所得税や住民税は、個人として負担する税金であり、賃貸経営に直接関連しないため、経費として認められません。これらの税金は賃貸経営の費用ではないため、間違えて計上しないよう注意が必要です。

家賃収入を確定申告する流れ

家賃収入がある場合、確定申告には「白色申告」「青色申告」、そして法人での「法人申告」の3つの方法があります。「確定申告って大変そう」と感じる方も多いかもしれませんが、基本的な流れを理解していれば、確定申告はそれほど難しくありません。それぞれの申告方法の特徴と手順について見ていきましょう。

青色申告・白色申告の確定申告

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2つの方法があり、特に申請がなければ白色申告が適用されます。青色申告を希望する場合は事前に申請が必要で、その申請期限は開業後2か月以内、または青色申告を始めたい年の3月15日までとなっています。

〇白色申告の特徴
白色申告は単式簿記での簡易な記帳でよいため、帳簿付けが比較的シンプルで初心者向けです。しかし、特別控除や損失の繰越などの節税メリットはないため、基本的な基礎控除のみを受ける形になります。賃貸収入が少額の場合や、特別な節税措置を必要としない方には適しています。

〇青色申告の特徴
青色申告は複式簿記による帳簿付けが必要で、貸借対照表や損益計算書の作成も求められますが、税制上の特典が多い申告方法です。最大65万円の青色申告特別控除や、赤字を翌年以降に繰り越せる損失繰越が可能で、特に賃貸物件を多く保有する不動産投資家にとって大きな節税効果が期待できます。なお、65万円の控除を受けるには独立家屋が5棟以上またはアパートが10室以上である必要があり、この条件を満たさない場合は10万円の控除が適用されます。また、e-Taxを利用しない場合には控除額が55万円に減額されます。

以下は、青色申告・白色申告を行う際の基本的な流れです。

1.必要書類を準備（源泉徴収票、支払調書、収支内訳書など）
2.国税庁ホームページまたは税務署で確定申告書を取得し、記入
3.税務署に提出（持参、郵送、またはe-Taxを利用）
4.税金の納付

青色申告を利用する場合は、適切に帳簿を記帳し、決算書を準備する必要があります。確定申告の手続きは自分で行うことも可能ですが、税理士に依頼することで正確かつ効率的に進めることができるため、複雑な場合には専門家に依頼することも検討してみましょう。

青色申告・白色申告時の必要書類

青色申告か白色申告の方法を選んだら、確定申告の際に必要な書類を早めに準備しましょう。ここでは、特に青色申告で必要となる書類について説明しますが、白色申告の場合も基本的には共通です。白色申告の場合には「収支内訳書（不動産所得用）」が求められる点に注意してください。

〇確定申告時に用意する主な書類
・確定申告書B：国税庁のWebサイトや税務署から入手できます。いつでも取得可能です。
・青色申告決算書：こちらも国税庁のWebサイトからダウンロードできます。
・売買契約書：不動産の売買契約を行った際に不動産業者から受け取る書類です。
・賃貸借契約書：物件の入居時に作成する契約書です。賃貸収入の証明になります。
・送金明細：毎月、不動産業者から発行されるもので、家賃収入の送金状況がわかります。
・売渡精算書：物件売買契約後、決済の際に不動産業者から提供される書類です。
・借入返済表：融資実行後、金融機関から発行される書類で、返済内容が記載されています。
・源泉徴収票：勤務先から年末に発行されるもので、給与所得を含む場合に必要です。
・固定資産税通知書：毎年4～6月ごろ、自治体から送付されます。不動産所有者に課せられる固定資産税の通知書です。
・損害保険証券：火災保険や地震保険など、不動産管理に必要な保険契約の証明書で、契約成立後1～2週間で発行されます。
・管理費・修繕積立金の領収書：建物の維持管理や修繕費用として支払った際に発行される領収書です。

これらの書類は、不動産所得の正確な申告と経費計上のために必要です。整理して保管することで、確定申告をスムーズに行い、税務調査があった場合にも備えられます。白色申告を行う場合には「収支内訳書」も用意し、収支を把握できるようにしておきましょう。

法人の確定申告

賃貸経営を法人名義で行う場合、決算を終えた後に法人としての税務申告を行う必要があります。不動産賃貸業が法人の主な業務であれば、家賃収入は「売上」として計上され、個人での申告とは異なる勘定科目で管理されます。法人での賃貸経営は、規模が大きくなるとともに節税効果も期待できるため、多くの不動産事業者が法人化を検討しています。

法人申告時の必要書類

法人での確定申告に必要な書類は多岐にわたり、以下のものが代表的です。

・法人税確定申告書：法人の所得に応じて納税額を計算するための基本書類です。
・勘定科目内訳明細書：収入や経費を詳細に記録したもので、各勘定科目ごとの内訳を示します。
・決算書類（貸借対照表・損益計算書）：会社の財政状況や経営成績を示す重要な書類で、正確な記帳が求められます。
・法人事業概況説明書：法人の事業内容や状況を税務署に説明するための書類です。
・減価償却資産の明細書：不動産や設備にかかる減価償却の詳細を記録したもので、毎年の経費計上に欠かせません。
・固定資産台帳：所有する物件や設備の情報をまとめた台帳で、減価償却の基礎資料となります。
・各種控除の証明書：社会保険料や福利厚生費用など、控除を適用する際の証明書類です。
・金融機関からの借入金返済明細書：借入金がある場合、その返済内容を記録した書類です。
・税理士費用の領収書：法人申告に関わる税理士報酬などの領収書も経費計上可能です。

これらの書類は、法人税や消費税、事業税など、さまざまな税金の申告に使用されます。法人としての賃貸経営は個人よりも書類が多くなりますが、しっかりと整理・管理することで、正確な申告と節税が可能になります。

家賃収入を確定申告する前に知っておきたいこと

家賃収入に関する確定申告は、適切に行うことで節税効果を高めるだけでなく、税務面でのトラブルを防ぐためにも重要です。確定申告を行う前に押さえておきたいポイントを確認しておきましょう。

青色申告で確定申告がおすすめ

青色申告には数多くのメリットがあり、特に賃貸経営を行う方にとって有利です。青色申告を選ぶと、次のような特典が活用できます。

1. 青色申告特別控除（65万円または10万円）

青色申告の最大のメリットは、最大65万円の特別控除が受けられることです。複式簿記での帳簿付けや貸借対照表と損益計算書の提出が条件となりますが、不動産投資においてはアパートやマンションが10室以上、または戸建てが5棟以上であれば65万円の控除が適用されます。この条件を満たさない場合でも10万円の控除が受けられるため、節税効果が高まります。

2. 純損失の繰り越しと繰り戻し

青色申告を行うと、不動産投資で発生した赤字（純損失）を翌年以降に繰り越したり、前年に繰り戻したりすることが可能です。不動産所得が赤字で本業の給与所得と損益通算を行った際、赤字が控除しきれない場合でも、翌年以降3年間まで繰り越して黒字と相殺することができます。また、赤字が発生した年の所得税を前年分に遡って還付する「繰り戻し」も行えるため、税負担を軽減する効果が期待できます。

3. 白色申告との比較

白色申告は青色申告に比べて申請手続きが不要で、記帳も比較的簡単ですが、特別控除や損失の繰り越しといった節税メリットが得られません。白色申告でも一定の帳簿管理や保存が必要なため、節税効果を高めたい方は青色申告を検討する価値があります。

青色申告は帳簿の記入や申告書作成に手間がかかるイメージがありますが、適切に申告を行うことで大きな節税効果を得ることができます。不動産投資で得られる家賃収入がある方は、青色申告を活用して税負担を軽減する方法をぜひご検討ください。

領収書をなくしてしまった場合の対処法

確定申告や経費計上には、支出を証明するための領収書やレシートが欠かせません。しかし、これらを紛失してしまった場合でも、支払の証拠を示す別の書類で代用できます。以下の対処法を参考に、経費として認められる証明を整えましょう。

これらの項目を記載することで、税務調査に備えた証拠として活用できます。出金伝票は簡易な方法ながらも支出の証明として効果的です。

領収書がなくても、支払いの証拠を残しておくことで経費として認められる可能性が高まります。記録の管理を徹底し、経費計上をスムーズに進めましょう。

まとめ

家賃収入がある場合、不動産所得の額に応じて確定申告が必要です。年間の家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」が20万円を超える場合、確定申告の義務が生じ、たとえ赤字でも申告を行うことで損益通算などの節税対策を活用できます。
青色申告を選択すると、特別控除や損失繰越といった節税メリットが多く得られますが、複式簿記や決算書の作成が求められるため、手続きには十分な準備が必要です。白色申告は手続きが簡単である一方、節税効果は限られるため、事業規模や税負担に応じて最適な申告方法を選びましょう。

さらに、確定申告時に経費として認められる項目を正しく理解し、適切に経費計上を行うことで、税負担を軽減し、不動産経営の収益性を高めることが可能です。領収書の管理や補助書類の準備を徹底し、税務調査に備えることも重要です。
確定申告は、正確な記帳や申告を行うことで税制上のメリットを最大限に活用できる重要なプロセスです。必要に応じて税理士のサポートを受けながら、正確かつ効率的な申告を心がけましょう。