個人で家は貸せるの？注意点やメリット・手順などわかりやすく解説！

相続や転勤により、住んでいた家が空き家になってしまうことがあります。そのような場合、家を賃貸に出すことは有効な選択肢です。この記事では、個人で家を貸す際の手順やメリット・デメリットについて詳しく解説します。未経験の方でも、手順を知ることで安心して家を貸し出すことができます。また、将来的に家に戻りたい場合の対策も紹介しますので、この記事を参考にして賃貸を検討してみてください。

個人で家を貸すことは可能！

結論として、個人で家を貸すことは可能です。例えば、転勤中に自宅が空いてしまった場合や、相続した実家に住む予定がない場合、さらには賃貸用に購入した物件を活用する場合が考えられます。しかし、家を貸す際には様々な業務が発生します。これらの業務を全て自分で行う方法を「自主管理」と呼びます。

自主管理を選択する場合、以下のような定期的な作業や入退去に伴う業務を自分で行わなければなりません。

【定期的な作業】
・建物内外の点検（設備、漏水、損傷等の確認）
・修繕が必要な場合の業者への依頼
・家賃の請求および入金確認
・入居者からの問い合わせやトラブル対応

【入退去に伴う作業】
・退去時の原状回復確認
・新規入居者の募集広告作成
・賃貸借契約の締結手続き

これらの作業を全て自分で行うことで、管理会社への手数料を節約できるというメリットがありますが、その反面、多大な労力がかかるというデメリットもあります。

初めて賃貸経営を行う方や、副業として考えている方には、管理会社に管理業務を委託することをおすすめします。管理会社に委託することで、建物の維持管理や入居者対応、契約手続き、空室期間中の広告活動などをプロに任せることができ、手間を大幅に軽減できます。

個人で家を貸すメリット

まず、自宅や空き家を貸し出す際のメリットについて見ていきましょう。

定期的に収入が得られる

家を貸す最大のメリットは、毎月安定した家賃収入が得られる点です。特に一戸建ての物件では、ファミリー層が入居する可能性が高く、長期間にわたる安定した収入が期待できます。ファミリー層は単身者に比べて長期の居住が一般的であるため、賃料の安定性が増します。

また、家を所有しているだけでも固定資産税や都市計画税などの税金が発生しますが、賃貸に出すことで家賃収入でこれらの税金をカバーできる可能性があります。何もせずに空き家として維持するよりも、家を賃貸に出すことで税金負担を軽減しながら収入を得られる点は、大きなメリットと言えるでしょう。

副業として認められるケースが多い

副業が禁止されている会社であっても、不動産賃貸業は例外的に認められることが多いです。特に、サラリーマンが親からアパート経営を相続した場合など、不動産賃貸業は通常の副業とは異なり、労働時間に大きく影響を与えないため、許可されることが一般的です。

この背景には、「家賃収入は不労所得であり、本業に与える影響が少ない」という理由があります。また、親から受け継いだ賃貸物件を運営する場合など、個人的な事情が考慮されることもあります。そのため、基本的に不動産賃貸業は認められることが多いですが、実際に家を貸し始める前に、会社の了解を得ておくことが重要です。

ただし、賃貸経営が拡大し、一定の規模を超えた場合には、副業ではなく事業として見なされることがあります。この判断基準には、以下の条件が含まれます。

・独立した家屋をおおむね5棟以上貸している
・マンションなどの独立した部屋をおおむね10室以上貸している
参考：No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分（国税庁）

これらの条件に該当する場合、事業税が適用され、所得に対して5％の税率が課される可能性があります。会社員として副業で賃貸経営を行う場合、この規模を超えないようにすることが重要です。

公務員の場合、不動産賃貸が副業とみなされるかどうかは、さらに厳格な基準で判断されます。具体的には、以下の条件に該当する場合に、副業とみなされる可能性があります。

・年間家賃収入が500万円以上
・独立家屋を5棟以上所有している
・独立的に区画された物件を10室以上所有している
・駐車台数が10台以上の駐車場
・土地の賃貸契約件数が10件以上
参考：人事院規則14―8（営利企業の役員等との兼業）の運用について

このように、副業として賃貸経営を考える際には、自分が所属する会社や公務員としての職務規定に合致しているかどうかを確認することが大切です。また、事前に確認しておくことで、後からトラブルになることを防げます。

不動産という資産を保有し続けれる

家を賃貸に出すことで、不動産という資産を手放すことなく、保有し続けることができます。将来的に再び自分が住む予定がある場合や、相続する予定がある場合、売却せずに賃貸に出すことで資産を維持しつつ収入を得ることが可能です。また、不動産市場が上向きになった際には、資産価値が上がる可能性もあります。これは、売却してしまうと得られないメリットの一つです。

節税効果がある

不動産投資は節税効果も期待できます。家賃収入に対する税金の負担が増えることもありますが、同時に物件の修繕費や管理費、さらに減価償却費などが経費として計上できるため、課税対象となる所得を減らすことができます。特に、築年数が経過した物件の場合、減価償却による節税効果は大きくなります。これにより、結果的に手元に残る収入が増える可能性があります。

家を貸し出すことによって得られるこれらのメリットを最大限に活用することで、個人の資産運用をより効果的に行うことができます。

個人で家を貸すデメリット

家を貸し出す際には、いくつかのデメリットも考慮しなければなりません。以下にその主なポイントを解説します。

空室のリスクが常に伴う

家を貸す場合、必ずしも入居者がすぐに見つかるとは限らず、空室が続くリスクが常に存在します。家を所有しているだけでも、固定資産税や都市計画税などの維持費が発生しますが、入居者がいなければ家賃収入は得られず、これらの費用が負担となります。

特に、物件の立地が悪い場合や、家賃が近隣相場と比較して高すぎる場合には、入居者が見つかりにくく、空室期間が長引く可能性があります。また、設備や間取りが現代のニーズに合わない場合も、人気が出にくくなります。空室が長期間続くと、計画していた収益が得られず、資金繰りが厳しくなることも考えられます。

空室リスクを最小限に抑えるためには、物件の立地や市場の需要を正確に把握し、適切な家賃設定を行うことが重要です。さらに、空室対策として入居者募集のタイミングや広告手法を工夫したり、物件の魅力を高めるために設備投資を行うことも有効な対策となります。

家を貸すためのコストがかかる

賃貸経営には、さまざまなコストが伴います。特に、物件が古くなるにつれて修繕費用がかさみ、大規模な改修工事が必要になることもあります。例えば、屋根や外壁の修繕、設備の更新、内装のリフォームなどが挙げられます。こうした費用は予測が難しく、一度に多額の出費となる可能性があります。

賃貸経営を安定させるためには、これらの修繕費を事前に計画し、資金を準備しておくことが求められます。また、定期的な点検を行い、小さな損傷のうちに修理することで、後々の大規模修繕を防ぐことができます。管理コストを抑えるためには、定期的に自分で物件をチェックし、必要な対応を迅速に行うことが効果的です。

さらに、不動産管理会社に物件の管理を委託する場合は、月々の管理手数料が発生します。この手数料は家賃収入から差し引かれるため、収益に影響を与える要素となります。管理会社を選ぶ際には、手数料とサービス内容を比較し、コストパフォーマンスを考慮して選定することが大切です。

入居者・管理会社とトラブルの可能性がある

賃貸経営においては、入居者や管理会社とのトラブルが発生する可能性があります。入居者との間では、家賃の未払い、物件の破損、騒音問題など、さまざまなトラブルが考えられます。また、管理会社との間で契約内容や対応について意見の相違が生じることもありえます。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、契約内容を明確にし、入居者とのコミュニケーションを大切にすることが重要です。さらに、信頼できる管理会社を選び、定期的に管理状況を確認することで、トラブルを最小限に抑えることができます。

確定申告が必要になる

家を貸して得た家賃収入は、不動産所得として所得税の課税対象となります。たとえ一時的に家を貸し出す場合でも、年間20万円以上の所得が発生した場合には、確定申告が必要です。確定申告では、固定資産税や都市計画税、管理会社への手数料、修繕費、管理費、減価償却費、損害保険料などの経費を計上できますが、これらの収支を整理し、正確な申告書を作成することが求められます。

特に、賃貸用住宅に関する特例や住宅ローン控除などの適用に関しては、細心の注意が必要です。納税額の計算、申告書の作成、税務署への提出といった手続きには多くの時間と労力がかかります。

確定申告を自力で行うことも可能ですが、複雑な手続きに不安がある場合は、税理士などの専門家に依頼することが一般的です。ただし、専門家に依頼する場合は、その費用が新たな経費となる点に注意が必要です。

個人で家を貸す流れ

不動産を賃貸に出す際には、いくつかの手順を踏んで進めることが重要です。以下に、その主な流れを解説します。

不動産会社（管理会社）に賃料査定の依頼をする

まず最初に行うべきは、物件の賃料査定です。不動産会社に依頼し、実際に家の内部や外部の状態を確認してもらい、いくらで貸し出せるかを見積もってもらいます。この査定は、家賃収入の見込みを立てるために非常に重要なステップです。

管理会社に業務を委託する場合は、査定依頼の段階で信頼できる会社を選ぶことが成功の鍵となります。選定の際には、以下のポイントをしっかりと確認することが大切です。

・管理手数料の比較
一般的には家賃収入の3〜5%程度が相場とされていますが、内容に応じて異なることもあります。手数料が相場から大きく外れていないか、またサービス内容がそれに見合っているかを確認しましょう。

・業務範囲の確認
建物の維持管理、入居者対応、原状回復工事、契約手続き、入居者募集など、幅広い業務をカバーしているかを確認します。業務範囲が広いほど、オーナーの負担が減ります。

管理会社を選定する際には、ウェブサイトでの情報収集や、直接店舗を訪れての相談が有効です。

不動産会社（管理会社）と媒介契約を結ぶ

賃料査定が終わり、管理会社を選定したら、次に行うのは媒介契約の締結です。媒介契約は、不動産会社が物件の貸し出し業務を代行する際に結ぶ契約です。管理会社は、賃貸借契約の締結や更新手続き、空室時の入居者募集など、重要な役割を担います。

管理会社を選ぶ際のポイントは、その会社が賃貸住宅管理業に登録されているかどうかも確認することです。管理戸数が200戸以上の会社は、賃貸住宅管理業の登録が義務付けられており、賃貸不動産経営管理士などの資格を持つ業務管理者が在籍している必要があります。こうした登録をしている会社であれば、一定の信頼性があるといえます。

物件の管理方法・条件を決めて募集活動を行う

次に、物件の管理方法や賃貸条件を決めます。これには、物件の立地条件、近隣の賃貸相場、物件の状況など、さまざまな要素を考慮する必要があります。以下の項目を検討しましょう。

・家賃設定
物件の立地や間取り、築年数、設備状況などを考慮し、適切な家賃を設定します。近隣の類似物件の相場を参考にしながら、需要と供給のバランスを見極めましょう。

・敷金・礼金・更新料
地域ごとの慣習に従い、敷金や礼金、更新料を決定します。これらの条件は、入居者にとって大きな負担となるため、慎重に設定しましょう。

・契約期間
普通借家契約か定期借家契約を選択します。借主のニーズや収入の安定性を考慮して、適切な契約期間を設定します。

・ペットの可否
ペットの飼育を許可するかどうかを決めます。ペット可の物件は入居者が見つかりやすい反面、物件の損傷リスクが高まることもあります。

・設備の解約・新設
エアコンやインターネット回線など、設備の有無を検討し、必要に応じて新設や解約を行います。設備が充実していると、入居者の満足度が向上します。

・原状回復の条件
入居者が退去する際の原状回復の範囲を設定します。どの程度の修繕を求めるかを明確にしておくことで、トラブルを防ぐことができます。

これらの条件が決まったら、次は入居者募集を行います。インターネット広告、SNS、不動産仲介業者、チラシなど、さまざまな媒体を利用して、広範囲に募集をかけましょう。物件の魅力を効果的に伝えることで、より多くの入居希望者を引きつけることができます。

入居者審査を行う

自宅を貸し出す際、入居者を慎重に選ぶことは賃貸経営の成功において非常に重要です。適切な入居者を選ばなければ、後々トラブルが発生する可能性が高くなります。入居審査は、そのリスクを最小限に抑えるための重要なプロセスです。

入居者トラブルにはさまざまな種類があります。例えば、家賃の滞納や支払い遅延、物件の設備を損壊させる行為、近隣住民とのトラブル、部屋を著しく汚す「汚部屋」化などが代表的なものです。また、ペット禁止や禁煙などの規則を無視する行為や、深夜の騒音、最悪の場合、夜逃げや自殺による事故物件化など、深刻な問題に発展することもあります。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、信頼できる管理会社に入居審査を徹底して行ってもらうことが不可欠です。入居者選びでは、単に収入や職業といった定量的な側面だけでなく、受け答えや態度などの定性的な面も重要視されます。管理会社が「人を見る目」を持ち、適切な判断を下せるかが、トラブルを防ぐ鍵となります。

具体的には、管理会社が行う入居審査では、以下のような項目が確認されます。

・家賃支払い能力
入居希望者の年収や収入状況を確認し、家賃を滞りなく支払えるかどうかを判断します。安定した収入があるかどうかが、最も基本的な確認事項です。

・同居人数
同居予定者の人数を確認し、部屋の収容能力に見合った人数かどうかを確認します。過密な状態での入居はトラブルの原因になりやすいため、重要なポイントです。

・反社会的勢力との関係
入居希望者が反社会的勢力に関与していないかどうかを確認します。これは、法的リスクを回避するためにも欠かせない項目です。

・現在の住居状況と引越し理由
現在の住居状況や、なぜ引越しを希望しているのかを確認します。引越し理由が合理的かどうかは、信頼性の指標となります。

・ペット飼育の有無
ペットを飼っているかどうか、またその種類や数も確認します。ペットの有無によって物件の損傷リスクが変わります。

・入居者の年齢層
入居者の年齢層も確認し、物件の他の入居者との相性を考慮します。年齢層のバランスが取れていると、物件全体の住みやすさが向上します。

・職業と勤務形態
入居者の職業や勤務形態を確認し、家賃支払いの安定性を判断します。正社員や公務員など、安定した職業に就いているかどうかがポイントです。

審査の方針はオーナーによって異なりますが、トラブルを防ぐためには、条件重視か人物重視かを明確にし、どの要素を優先するかを決めておくことが大切です。入居者選定においては、細心の注意を払い、将来的なリスクを見据えた慎重な判断が求められます。

賃貸借契約の締結

入居者が決定したら、賃貸借契約を正式に締結する手続きを進めます。このステップでは、契約内容の確認から必要書類の署名・捺印、引越し日程の調整まで、多くの重要な作業が含まれています。一つひとつの手続きを確実に行い、後々のトラブルを未然に防ぐことが大切です。

・契約内容の確認
まずは、事前に合意した家賃、敷金、契約期間、規約、ペットの飼育可否など、契約条件を再確認します。この段階で、オーナーと入居者双方に認識のズレがないかを確かめることが重要です。契約条件に齟齬があると、後に大きな問題に発展する可能性があるため、細部までしっかりと確認を行います。

・重要事項説明
次に、契約時には管理規約や修繕費の分担などの重要事項を文書および口頭で説明します。この説明は、入居者が物件の使用に関するルールや責任を理解するために欠かせません。特に修繕費の負担や管理規約の詳細については、トラブルを未然に防ぐためにも、丁寧な説明が求められます。入居者が理解し、納得した上で契約に進むことが、良好な関係を築くための第一歩となります。

・署名捺印
賃貸借契約書、申込書、重要事項説明書、車庫証明書など、必要な全ての書類に対して署名・捺印を行います。これらの書類は、契約内容を法的に証明する重要な文書であるため、誤りや記入漏れがないように注意しながら進めます。

・賃料・敷金の収受
契約締結後、賃料の前払い分と敷金を入居者から受け取ります。支払いは現金または振込で行われますが、期日や金額をしっかりと確認し、記録に残しておくことが重要です。特に、振込での支払いの場合、入金確認が遅れることもあるため、銀行口座を定期的にチェックしましょう。

・鍵の受け渡し
入居日に、建物の鍵を正式に入居者に渡します。この時、鍵の本数やセキュリティカードなどの付属品が全て揃っているかを確認し、受け渡しの証拠としてサインをもらっておくと安心です。鍵の受け渡しは、実質的に入居が開始される瞬間でもあるため、慎重に行う必要があります。

・引越し日程調整
引越し予定日の確認と調整も重要なステップです。入居者がスムーズに引越しを行えるよう、引越し業者との時間調整をサポートすることも考慮しましょう。オーナーが立ち会いを希望する場合は、その日程も事前にすり合わせておくと、より安心です。

このように、賃貸借契約の締結には、契約内容の確認から書類手続き、金銭の受け渡し、そして引越し日程の調整まで、多くの重要な作業が含まれています。一つひとつの手続きを丁寧に行うことで、将来的なトラブルを防ぎ、スムーズな賃貸経営を実現することができます。

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個人で家を貸す時にかかる費用

家を賃貸に出す際には、さまざまな費用が発生します。これらの費用を事前に把握しておくことで、賃貸経営をスムーズに進めることができます。以下に、家を貸す際に必要となる主な費用について詳しく解説します。

クリーニング・修繕費用

入居者が退去した後、次の入居者を迎えるためには、物件のクリーニングや修繕が必要になることが一般的です。クリーニング費用には、室内全体の清掃やカーペットの張り替え、壁紙の補修、窓やドアのメンテナンスなどが含まれます。これにより、物件を新しい入居者にとって快適な状態に保つことができます。

特に、物件が長年使用されている場合、経年劣化による設備の修繕や交換が必要になることがあります。例えば、古くなった給排水設備の更新、屋根や外壁の補修、さらにはキッチンやバスルームのリフォームなどが挙げられます。これらの大規模な修繕は、物件の価値を維持し、入居者を惹きつけるために欠かせません。

修繕費用は、物件の状態や修繕の範囲によって大きく異なるため、事前に見積もりを取っておくことが重要です。これにより、予算を適切に計画し、突発的な出費を避けることができます。また、入居者が物件を使用する中で発生した損傷については、契約時に受け取った敷金を修繕費用に充てることができます。しかし、敷金だけでは賄いきれない修繕が必要となる場合もあります。そのため、経年劣化や予期せぬトラブルに備えて、予算に余裕を持たせておくことが推奨されます。

さらに、物件の維持管理を定期的に行うことで、大規模な修繕の必要性を減らすことが可能です。例えば、小さな損傷を早期に修理することで、大きな修繕を回避できる場合もあります。これにより、修繕費用を抑え、物件の価値を長期間維持することができます。

最後に、修繕費用を適切に管理するためには、信頼できる業者との関係を築いておくことが重要です。修繕の品質とコストをバランスよく管理することで、長期的に安定した賃貸経営を実現することができます。

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管理会社への管理委託費・仲介手数料

賃貸物件の管理を専門の管理会社に委託する場合、管理委託費が発生します。管理委託費は、一般的に家賃収入の3～5%程度が相場とされており、物件の規模や提供されるサービス内容に応じて異なります。この費用には、建物の維持管理、入居者対応、賃貸借契約の更新手続き、さらには緊急時の対応などが含まれます。管理会社が適切にこれらの業務を行うことで、オーナーは賃貸経営の手間を大幅に軽減できます。

また、入居者を募集する際には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、通常、賃料の1か月分が目安ですが、法律上、貸主と借主から受け取る手数料の合計が賃料の1か月分を超えないことが原則です。これは、不動産業者がどちらからも手数料を受け取る際に適用されるルールです。

これらの費用を正確に把握し、収支計画に反映させることが賃貸経営の成功には不可欠です。特に管理委託費や仲介手数料は、物件の運営コストに直接影響を与えるため、事前に見積もりを取って計画的に管理することが重要です。

各種税金

家を貸すことで得られる収入に対しては、さまざまな税金がかかります。ここでは、賃貸経営において考慮すべき主な税金について説明します。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物に対して毎年課される税金です。所有している不動産の評価額に基づいて計算され、市区町村から課税されます。この税金は、物件の維持費として必ず発生するものであり、賃貸経営の際には収支に含めておく必要があります。固定資産税の額は、土地や建物の評価額によって異なりますが、一般的に毎年4月ごろに課税通知が送付されます。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に対して課される税金です。この税金は、都市計画事業の費用や土地区画整理事業などに充てられます。都市計画税の税率は、固定資産税と同様に物件の評価額を基に計算されますが、市区町村によって税率が異なるため、所在地に応じた確認が必要です。特に都市部に物件を所有している場合、この税金が固定資産税と共に大きな負担となることがあります。

所得税

賃貸による収入は、所得税の課税対象となります。賃貸収入は「不動産所得」として申告する必要があり、家賃収入から経費を差し引いた額に対して所得税が課されます。経費には、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕費、減価償却費などが含まれますが、正確な経費計算が求められます。所得税は累進課税方式であり、所得が高くなるほど税率は上がります。

住民税

住民税は、前年の所得に基づいて課される地方税で、都道府県民税と市町村民税の二つが合わさったものです。住民税には所得割と均等割の2つの部分があります。

・所得割
これは前年の所得に応じて課税される部分で、税率は通常10%程度です。所得割の税率は、所得に応じた累進課税ではなく、一律で設定されています。内訳としては、都道府県民税が約4%、市町村民税が約6%です。

・均等割
これは所得に関係なく一定額が課される部分です。標準的には、都道府県民税が1,500円、市町村民税が3,500円（合計5,000円）となっており、一部の自治体では異なる場合もあります。

住民税は、所得税と異なり、納税者の前年の所得に基づいて算出されるため、翌年に課税されます。たとえば、2023年の所得に対して2024年に住民税が課税される形です。

住民税の支払いは、通常、以下の方法で行われます。

・普通徴収
自営業者や不動産所得がある人などが対象で、6月、8月、10月、翌年1月の年4回に分けて支払います。
・特別徴収
給与所得者の場合、住民税は給与から天引きされ、企業が納税します。

不動産所得がある場合、その所得に応じた住民税が課税されます。賃貸経営を行う際には、毎月の家賃収入から計画的に納税資金を準備しておくことが重要です。特に普通徴収の場合、支払い時期に一度に多額の支払いが必要になるため、前もって資金を確保しておく必要があります。

個人で家を貸す際の注意点

自宅を賃貸に出す際には、いくつかの重要な注意点を押さえておくことが必要です。以下にそのポイントを解説します。

ローンの借り換えが必要か銀行に確認しておく

もし住宅ローンを返済中のマンションを賃貸に出す場合、まず銀行に相談することが不可欠です。一般的に、住宅ローンは居住用の住宅を購入するための資金として貸し出されており、その契約には「マイホームとして使用する」という条件が含まれています。そのため、住宅ローン返済中にその物件を収益物件として貸し出すことは契約違反になる可能性があります。

ただし、転勤などで一時的に自宅を空ける必要がある場合、銀行が特別に許可を出すことがあります。このように、一時的に家を貸し出すことを「リロケーション」と呼びます。リロケーションを検討している場合は、事前に銀行に状況を説明し、許可を得た上で進めることが大切です。銀行によっては、ローンの条件を変更する必要があるかもしれません。適切な手続きを踏まずに物件を貸し出すと、契約違反としてペナルティが課されることがありますので、注意が必要です。

貸す前の原状を記録しておく

自宅を賃貸に出す際、物件の貸し出し前にその状態（原状）を詳細に記録しておくことは、トラブルを防ぐために重要です。これは特に、物件が古く、既に経年劣化や損傷が見られる場合において、非常に重要となります。

原状回復とは、賃借人が故意や過失、あるいは通常の使用範囲を超える損耗や毀損を与えた部分について、元の状態に戻すことを指します。具体的には、借主が意図的に壊したり、重大な過失によって損傷させた箇所については、借主の費用負担で修復する責任があります。しかし、貸し出し前からすでに損傷していた部分については、借主に修復を求めることはできません。

そのため、物件の貸し出し前には、室内の状態を詳細に記録しておくことが重要です。具体的には、写真や動画を撮影し、床、壁、天井、設備などの状態を明確に残しておくと良いでしょう。この記録は、将来的に退去時の原状回復の際に、どちらの責任で損傷が発生したのかを明確にするための証拠となります。

また、これらの記録は、借主と共有しておくとさらに効果的です。貸し出し前に物件の状態を確認し、双方が同意した状態で賃貸契約を進めることで、退去時のトラブルを大幅に減らすことができます。

さらに、物件の経年劣化や通常の使用による損耗、たとえば日焼けによる床の色あせや画鋲の跡などについては、借主に原状回復の責任を負わせることはできません。これらは、貸主側が負担すべき範囲に含まれるため、過剰な原状回復の要求は避けるべきです。原状回復の基本的な知識を持ち、適切な対応を行うことで、借主との信頼関係を保ち、円滑な賃貸経営を進めることが可能になります。

貸す期間が決まっていたら必ず定期借家契約にする

賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。この2つの契約には、それぞれ異なる特徴とメリットがあり、物件を貸し出す目的や期間に応じて適切な契約形態を選ぶことが重要です。

普通借家契約は、契約期間が終了しても借主が希望すれば契約を更新できる契約です。この契約形態では、借主の権利が借地借家法によって強く保護されています。たとえば、契約期間が満了した際に、借主が更新を希望した場合、貸主がこれを拒否するためには、正当な理由（正当事由）を提示しなければなりません。さらに、正当事由がある場合でも、借主に立ち退き料を支払う必要が生じることがあります。立ち退き料は、借主の移転費用や新たな住居の確保にかかる費用を補うためのものです。

一方、定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に契約が終了する契約です。この契約形態では、契約更新という概念が存在せず、貸主は借主に対して契約終了を告知すれば、正当事由や立ち退き料を提示することなく、確実に物件を取り戻すことができます。そのため、貸主にとっては、計画的かつ柔軟な物件運用が可能となります。

賃料に関しては、一般的に普通借家契約の方が借主にとって有利な契約形態とされており、そのため普通借家契約の賃料は高めに設定される傾向があります。一方、定期借家契約は借主にとっての保護が少ないため、賃料はやや低めに設定されることが一般的です。市場でよく見かける「家賃相場」は、通常、普通借家契約を前提とした賃料であるため、定期借家契約の場合、賃料が相場よりも低くなる可能性があります。

転勤やリロケーションなどで一時的に自宅を貸し出し、その後確実に物件を取り戻したい場合には、定期借家契約を選ぶことが賢明です。

よくある質問

個人で賃貸経営を始める際によく寄せられる質問にお答えします。

Q１.個人で家を貸すために特別な資格は必要か？

個人で家を貸したいと考えた際に、特別な資格が必要なのかと不安に思う方も多いのではないでしょうか？実際のところ、どうなのでしょうか？

A.資格は不要

個人で家を貸し出すために、特別な資格は必要ありません。家を所有している人であれば、賃貸物件として貸し出すことが可能です。ただし、賃貸経営を成功させるためには、物件管理や契約に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。

特に、賃貸物件を複数所有したり、長期的に安定した賃貸経営を行うことを考えている場合、以下の資格を取得することで、賃貸経営に役立つ知識を身につけることができます。

宅地建物取引士
この資格は、不動産取引に関する専門的な知識を持つことを証明するもので、不動産業界では非常に重要視されています。宅地建物取引士の資格を取得することで、賃貸借契約の締結や重要事項説明の際に必要な法律や規則を深く理解し、トラブルを未然に防ぐことができます。

賃貸不動産経営管理士
この資格は、賃貸物件の管理運営に関する知識を有することを示します。賃貸不動産経営管理士は、物件管理の実務に携わる人々にとって非常に有用で、入居者とのトラブル対応や修繕管理、空室対策など、賃貸経営のあらゆる側面で役立つ知識を提供します。

これらの資格は、必須ではありませんが、取得することで、賃貸経営におけるリスクを減らし、より効率的かつ効果的に物件を運用するためのスキルを身につけることができます。さらに、資格を持っていることで、入居者に対して信頼性を示すことができるため、入居者募集の際にもプラスとなる可能性があります。

特に、賃貸経営を初めて行う方にとっては、これらの資格を学習する過程で得られる知識やスキルは、賃貸経営を成功させるための強力な武器となるでしょう。ですので、余裕があれば、資格取得を検討することをお勧めします。

Q2.管理会社に依頼せず親戚や知り合いなどに貸しても大丈夫か？

親戚や知り合いが家を借りたいと言ってきた場合、信頼関係があるため、管理会社を通す必要性を感じないこともあるでしょう。また、管理会社を通したいと言うと、「信頼していないのか？」と相手に思われるのではないかと心配し、躊躇してしまうこともあるかもしれません。しかし、親戚や知り合いに家を貸すときに、管理会社に依頼しなくても大丈夫なのでしょうか？

大丈夫だけど注意点もあり

親戚や知り合い、友人に家を貸したいと考える方も多いでしょう。特に近しい関係であれば、信頼があるからこそ、契約を交わさずに貸し出すことを考えるかもしれません。管理会社を通さなくても大丈夫ですが、このような場合でも、管理会社を通し、正式に契約を交わすことをお勧めします。

知人や友人だからといって、口約束や簡単な取り決めだけで家を貸すと、後々のトラブルの原因になりかねません。たとえば、立ち退き時や原状回復の際に、双方の認識が食い違うことがよくあります。こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、管理会社と通じて賃貸借契約書を作成し、契約内容を明確にしておくことが必要です。

賃貸借契約書には、家賃や敷金、契約期間、退去時の条件などを詳しく記載します。これにより、両者が納得したうえで賃貸契約を結ぶことができ、後から「言った、言わない」の問題を防ぐことができます。特に、立ち退きの際の条件や、物件をどの状態で返却するかを明確にしておくことが重要です。

さらに、知り合いや親戚に一時的に家を貸し出す場合には、「一時使用賃貸借契約」の活用をおすすめします。この契約形態は、特定の期間だけ家を貸し出す場合に有効で、契約期間が終了すれば、確実に家を返してもらうことができます。

一般的な「普通借家契約」では、契約期間が満了しても、借主が契約の更新を希望すれば、貸主側はこれを拒否するのが難しく、正当な理由と立ち退き料が必要になります。そのため、貸し出した期間が終わった後でも、家を取り戻せないリスクが生じます。

一方、「一時使用賃貸借契約」を結んでおけば、たとえば転勤期間中だけ家を貸し出し、帰任後には確実に家を取り戻すことが可能です。この契約形態は、一時的な貸し出しに適しており、貸主が安心して物件を運用することができます。

総じて、どれほど親しい間柄であっても、管理会社を通じて正式な契約書を作成し、双方の権利と義務を明確にしておくことが、良好な関係を維持するためには不可欠です。契約書の作成を怠ると、後々のトラブルにつながる可能性が高くなるため、注意しましょう。

まとめ

この記事では、個人で家を貸す際のメリット、デメリット、手順、そして注意点について詳しく解説しました。個人で家を貸すことは、安定した収入を得られる可能性があり、節税効果や資産を保有し続けるメリットもあります。しかし、一方で空室リスクや修繕費用、入居者や管理会社とのトラブルなどのデメリットも存在します。また、賃貸経営には、入居者の審査や賃貸借契約の締結、そして確定申告といった手続きも必要です。さらに、親しい間柄であっても、契約書をしっかりと交わすことがトラブルを未然に防ぐために重要です。家を貸す際には、これらのポイントを押さえた上で、計画的に進めることが成功への鍵となります。賃貸経営を始める際には、この記事を参考にして、しっかりと準備を整えましょう。

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