賃貸管理会社とは？分譲マンション・戸建て・アパートを貸すなら知っておきたい

賃貸経営を成功させるためには、不動産会社のサポートが欠かせません。特に「賃貸管理会社」や「仲介会社」は、オーナーにとって頼もしいパートナーとなり得ます。それぞれの会社は異なる役割を持ち、賃貸経営のさまざまな実務をサポートしてくれます。本記事では、賃貸管理会社について詳しく解説し、その役割や業務内容について詳しくご紹介します。

賃貸管理会社の役割を正しく理解することで、賃貸経営の効率を高め、トラブルを未然に防ぐことができます。また、適切な管理会社を選ぶことで、賃貸経営の成功につながるでしょう。この記事を通じて、賃貸管理会社の重要性を理解し、最適なパートナー選びに役立ててください。

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賃貸管理会社と仲介会社の違いは？

不動産賃貸において関わる会社は大きく分けて2つの種類があります。物件の管理・運営を担当する「賃貸管理会社」と、契約に関する業務を担当する「賃貸仲介会社」です。それぞれの会社が果たす役割には明確な違いがあります。

まず、「賃貸仲介会社」について説明します。賃貸仲介会社は、物件を探している入居希望者と賃貸オーナーを結びつける役割を担います。具体的には、アパートや戸建て、マンションを貸すために賃貸借契約を結ぶまでの一連の業務を行い、契約成立に伴う仲介手数料を得ています。入居者募集の広告活動や内見の調整、契約手続きなどが主な業務内容です。

一方、「賃貸管理会社」は、賃貸借契約が成立した後の物件管理を主な業務としています。具体的には、入居者からの家賃収受や契約更新手続き、建物の維持管理、入居者からのクレーム対応などが含まれます。また、退去時の原状回復や次の入居者募集に関してもサポートを行います。賃貸管理会社は、継続的な管理手数料を得ることで業務を行っています。

このように、賃貸管理会社と仲介会社は、それぞれ異なる役割を持ち、賃貸経営において重要なサポートを提供しています。次に、それぞれの業務内容について詳しく見ていきましょう。

賃貸管理会社の主な業務内容

賃貸管理会社は、多岐にわたる業務を通じて賃貸物件の管理を行い、賃貸オーナーの負担を軽減します。主に「賃貸管理（入居者管理）」と「建物管理」に分かれます。

賃貸管理（入居者管理）

賃貸管理は、入居者に関連する業務全般を担当し、入居者が快適に暮らせる環境を提供するためのサポートを行います。具体的な業務内容は以下の通りです。

1.入居者募集
賃貸管理会社は、賃料査定から募集に必要な広告媒体の選定、募集条件の設定、物件の魅力を引き出す写真撮影や広告作成、内見の立ち会いなど、入居者募集に関わるすべての業務を担当します。適切なマーケティング戦略を駆使して、迅速に優良な入居者を見つけます。

2.賃貸借契約締結代行
入居希望者の審査を行い、安定した収入があるか、過去に滞納やトラブルがないかなどを確認します。審査に合格した入居者との賃貸借契約の締結手続きを代行し、契約更新や解除手続きも行います。これにより、賃貸オーナーの手間を大幅に削減します。

3.家賃収納
毎月の家賃を集金し、滞納が発生した場合は迅速に督促します。多くの場合、入居者は家賃保証会社に加入しているため、万が一の滞納時には保証会社が家賃を立て替えます。これにより、賃貸オーナーは安定した収入を確保できます。

4.クレーム対応
騒音、水漏れ、異臭、ペットに関する問題など、賃貸物件で発生する様々なクレームに対して迅速に対応します。クレームやトラブルは、入居者の満足度に直結し、放置すると大きな問題に発展する可能性があるため、迅速かつ適切な対応が求められます。

5.退去立会い・原状回復
入居者の退去時に立ち会い、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて敷金の精算を行います。退去後には必要なリフォーム工事を手配し、次の入居に備えます。

建物管理（ハード面の管理）

建物管理は、物件自体の維持管理を担当し、建物の価値を維持し、入居者が安全かつ快適に暮らせる環境を提供します。具体的な業務内容は以下の通りです。

1.清掃業務
共用部分（エントランス、共用廊下、ゴミ置き場など）の清掃を行い、美観を保ちます。日常清掃は週に1〜2回行い、高圧洗浄やワックスがけなどの定期清掃は数ヶ月に一度実施します。また、物件周りの植栽管理も行い、物件の美観を向上させます。

2.設備管理
エレベーター、給排水設備、消防設備、防犯設備などの点検・保守を行います。これには建築基準法や消防法で義務付けられた法定点検と、必要に応じた任意点検が含まれます。共用部分の電球交換も迅速に対応し、入居者の不満を防ぎます。

3.修繕業務
建物の外周りの修繕や設備の修理を行います。経年劣化やその他の理由で発生する問題に対して適切に対応し、建物の耐久性と美観を維持します。雨漏りや水漏れの修理も迅速に対応し、入居者の生活環境を守ります。

4.長期修繕計画の立案・実施
約10〜15年に一度の大規模修繕を計画し、実施します。これには外壁塗装工事や屋上防水工事、給排水管工事が含まれ、住民への通知や説明も行います。長期的な修繕計画を立てることで、計画的な修繕積立金の管理が可能となり、賃貸オーナーの負担を軽減します。

紹介した業務は、すべての賃貸管理会社が提供するわけではありません。各管理会社によって提供されるサービス内容は異なるため、契約前にしっかりと確認することが重要です。

仲介会社の主な業務内容

「部屋を借りたい」と思ったとき、まず不動産会社を訪ねる方が多いでしょう。これらの不動産会社の多くは「仲介会社」と呼ばれています。仲介会社は、賃貸物件を探している人と、借り手を見つけてほしい大家・管理会社との間に入って物件を紹介し、契約に結びつける役割を担っています。

仲介会社には、自社で管理物件を抱えるものもあれば、仲介業務に特化して運営している会社もあります。ここでは、仲介会社の主な業務内容について詳しく解説します。

・広告掲載

現代では、物件を探す多くの人がインターネットを活用しています。SUUMOやアットホームといったWEBサイトであらかじめ物件を検索し、その後不動産会社に問い合わせたり、来店するケースが増えています。

これらの物件情報には、家賃、間取り、室内写真、周辺施設の情報などが掲載されています。こうした広告に掲載するための間取り図の作成や室内の写真撮影を行うのも仲介会社の重要な業務です。質の高い写真や正確な間取り図を提供することで、物件の魅力を引き出し、興味を持ってもらうことができます。

・物件の紹介・案内

仲介会社は、お客様に適した物件を紹介し、現地への内見案内を行います。内見時には、物件の詳細情報を説明し、お客様の質問に答えます。また、大家や管理会社から鍵を借りるなどの手配も行い、スムーズな内見ができるようサポートします。

賃貸物件を探しているのは個人だけではありません。企業の社宅やテナント用の物件を探す法人もあり、仲介会社はそうした法人対応も行います。法人契約には、特有の条件や手続きがあるため、専門的な知識と経験が求められます。

・契約手続き

賃貸物件への入居が決まった後、契約手続きを行います。契約書や重要事項説明書の作成、火災保険の手続き、大家や管理会社との連絡調整など、引渡しまでの一連の手続きを仲介会社が担当します。

契約手続きの中で、重要事項説明を行うのは法的に義務付けられているため、仲介会社が責任を持って実施します。さらに、鍵の引渡しや入居に関するその他の手続きも、仲介会社が間に立ってスムーズに進めることができます。

・その他の業務

場合によっては、管理業務を外部に委託していない大家が、更新契約や退去時の精算などを仲介会社に依頼することもあります。入居者との接点が多い仲介会社は、こうした業務を代行することで、大家の負担を軽減します。

このように、仲介会社は多岐にわたる業務を通じて、賃貸物件の借り手と貸し手の橋渡しを行い、円滑な賃貸契約をサポートします。仲介会社のサービス内容や対応は会社ごとに異なるため、利用する際にはしっかりと確認することが重要です。信頼できる仲介会社を選ぶことで、安心して賃貸物件を探すことができます。

賃貸管理会社に管理を委託するメリット

賃貸管理には、賃貸オーナーが自ら管理業務を行う「自主管理」があります。自主管理は経費削減に繋がりますが、賃貸管理のプロに任せることで多くのメリットを得ることができます。ここでは、賃貸管理会社に管理を委託する利点について詳しく見ていきましょう。

募集や管理の手間が省ける

賃貸管理業務は非常に多岐にわたります。賃貸オーナー1人では限られた時間と労力で対応するのは難しく、日々の雑務に追われて賃貸経営の戦略部分に手が回らなくなることもあります。特に、自宅と賃貸物件の距離が離れている場合、物理的に対応が難しい場面も出てくるでしょう。

経験豊富なプロに任せることで、こうした手間を省くことができます。賃貸管理会社は、募集から契約、日常的な管理まで一括で対応してくれるため、賃貸オーナーは本業に集中しながら効率的に賃貸経営を行うことが可能です。

家賃滞納やトラブル・クレームの対応をしてくれる

賃貸経営において、家賃滞納やトラブル・クレームの対応はオーナーにとって大きな負担です。家賃滞納の督促は特に時間的・精神的に大きな負担となります。賃貸管理会社は、会社として対応することで、個人で対応するよりもスムーズに解決できる場合が多いです。

さらに、法的手段が必要となった場合でも、賃貸管理会社の豊富な経験と知識を活かして迅速かつ適切に対応してくれます。これにより、被害を最小限に抑えることができ、賃貸オーナーは安心して経営を続けることができます。

賃貸経営のノウハウを学べる

不動産管理会社には、賃貸経営の専門家が揃っています。彼らは各種管理に必要な知識を有しており、日常的な対応を通じて賃貸オーナーにとって有益なノウハウを学ぶことができます。

賃貸経営における効果的な戦略やトラブルの回避方法、法的手続きに関する知識など、専門家からのアドバイスを受けることで、賃貸オーナー自身のスキルアップにも繋がります。これにより、将来的にはより効率的で収益性の高い賃貸経営を実現することが可能です。

賃貸管理会社に管理を委託するデメリット

不動産管理会社を利用する際には、以下のようなデメリットも考慮する必要があります。

管理手数料がかかる

不動産管理会社を利用する最大のデメリットは、管理手数料の発生です。管理手数料とは、管理業務を委託した際に賃貸管理会社へ支払う報酬で、一般的に月額料金となります。自主管理では発生しないこの費用が加わることで、オーナーが受け取れる利益が減少することになります。

管理手数料の相場は、会社や提供されるオプション、サービス内容によって異なりますが、一般的には月額家賃の5％前後が目安とされています。したがって、管理手数料が経営に与える影響をしっかりと考慮することが重要です。

賃貸管理会社によってサービスの質が異なる

賃貸管理の業務は多岐にわたり、賃貸管理会社によって提供されるサポート内容には大きな違いがあります。例えば、ある会社では内見の手配や契約手続きに力を入れている一方、別の会社ではトラブル対応やメンテナンスに強みを持っていることがあります。そのため、賃貸管理会社を選ぶ際には、自分が求めるサービス内容を明確にしておくことが重要です。

不動産管理会社のサービスの質は、会社の規模や経験、スタッフの専門知識によっても異なります。信頼できる会社を選ぶためには、複数の会社を比較検討し、過去の実績や評判を確認することが大切です。これにより、期待するサポートを受けられる会社を見つけることができるでしょう。

管理業務の質の違いは、賃貸経営の成否に直結するため、適切な賃貸管理会社を選ぶことは非常に重要です。信頼できる賃貸管理会社を見つけるためには、サービス内容や手数料、サポート体制などを十分に比較検討し、自分に最適なパートナーを選ぶことが求められます。

失敗しない賃貸管理会社の選びかた

賃貸管理会社と一口に言っても、そのサービス内容や賃貸オーナーとの関係性は多種多様です。賃貸管理会社選びに失敗して苦労している賃貸オーナーも少なくありません。不動産管理会社選びを誤ってしまうと、満足な管理をしてもらえないケースもあります。例えばトラブルがあった際の対応がずさんだったり、問い合わせに対する返答が遅かったりする場合、入居者は不満を抱えてしまうでしょう。

クレームへの返事が遅ければ、入居者を余計に怒らせてしまいかねません。オーナー側・入居者側の両方から不信を買うような管理会社を選ばないように、慎重に選定する必要があります。

管理実績

管理戸数が多い不動産管理会社は、それだけ管理業務に関するノウハウが蓄積しているといえます。また、管理戸数が多いということは「規模効果が働き工事単価が安くなる」「実績が豊富なためトラブルへの対応力がある」といったメリットもあります。必ずしも「管理戸数が多ければ良い」というわけではありませんが、目安として1万戸以上の物件を管理しているかどうかを意識して見ると良いでしょう。

インターネットの口コミ

賃貸管理会社を選ぶ際には、インターネットの口コミも参考にすることが重要です。実際にその会社を利用しているオーナーや入居者の声を確認することで、サービスの質や対応の速さ、トラブル解決能力などを把握することができます。

口コミサイトやSNSでの評判を調べることで、会社の実態を知る手助けとなります。また、あまりにも良い口コミばかりの会社には注意が必要です。口コミが偏っている場合は、裏での操作ややらせ投稿の可能性もあるため、信頼性を見極めることが大切です。

賃貸管理会社を選ぶ際には、焦らずに慎重に選定し、自分の物件に最適なパートナーを見つけることが成功の鍵となります。賃貸経営をスムーズに進めるために、信頼できる管理会社を見つけ、長期的な協力関係を築いていくことが重要です。

よくある質問

賃貸管理会社に関するよくある質問とその回答を紹介します。賃貸経営の成功へ導くために参考にしてみてください。

Q.初めての賃貸経営は自主管理と管理委託どちらがいいの？

.初めて賃貸経営を始める際、自主管理と管理委託のどちらを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。どちらにもメリットとデメリットがあるため、自分の状況に応じて選択することが大切です。次に詳しく回答します。

A.知識がないうちは管理委託がおすすめ

アパートやマンションの購入を検討し、特にこれから賃貸経営を始める方には、管理委託をおすすめします。賃貸管理は多くの業務が絡むため、初心者には難易度が高いのが実情です。管理業務には賃貸契約の手続きや入居者対応、修繕手配など多岐にわたる作業が含まれます。

豊富な経験と専門知識を持つ管理会社に委託することで、わからないことがあればすぐに相談できるため、安心して賃貸経営をスタートすることが可能です。また、賃貸経営が初心者の方以外でも以下のような方には管理委託が向いています。

・精神的な負担を軽減したい方
賃貸経営にはさまざまなストレスが伴います。管理委託を利用することで、煩雑な業務から解放され、入居者に対してより満足度の高いサービスを提供することができます。また、トラブル対応や業務のチェックも管理会社が行うため、精神的な負担が軽減されます。

・本業がある方
本業が忙しい方は、アパートやマンションの管理業務に十分な時間を割けないことが多いです。緊急時の対応が難しい場合もあるため、管理会社に委託することで、入居者からの信頼を失うリスクを減らすことができます。

・賃貸用不動産が遠方にある方
賃貸用不動産が自宅から遠方にある場合、頻繁に現地に足を運ぶのは現実的ではありません。管理会社に委託すれば、物理的な距離に関係なく、スムーズに管理業務を進めることができます。交通費や時間のコストを考慮すると、委託管理の方が経済的な選択となることが多いです。

自主管理と管理委託のどちらが良いかは、各オーナーの状況や希望に応じて決定するべきです。自身の条件をよく考慮し、最適な管理方法を選ぶことが、成功する賃貸経営の第一歩です。

まとめ

賃貸管理会社の利用には、多くの利点があります。特に、物件オーナーが自主管理を行う際の手間やストレスを大幅に軽減することができる点が大きな魅力です。賃貸管理会社は、賃料の徴収、物件のメンテナンス、入居者対応など、さまざまな業務をプロフェッショナルに行い、オーナーの負担を減らします。また、トラブル対応や法律に関する知識も豊富であるため、安心して賃貸経営を任せることができます。

しかし、賃貸管理会社の選び方には注意が必要です。管理手数料や提供されるサービスの内容をしっかりと確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。インターネットの口コミや管理実績を参考にしながら、自分に最適な賃貸管理会社を見つけましょう。

プロのサポートを受けることで、効率的かつ効果的に賃貸経営を行い、安定した収益を確保することが可能です。適切な賃貸管理会社を選び、長期的なパートナーシップを築くことで、賃貸経営の成功に近づけるでしょう。

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