マンション購入でかかる税金は？住宅ローン控除などを活用した税金対策もご紹介！

マンション購入を検討する際、税金や諸費用の計算は重要です。これからマンションの購入を考えており、税金がどれくらいかかるか不安を感じている方も多いでしょう。

マンション購入にはさまざまな税金がかかりますが、住宅ローン控除などを利用すれば節税が可能です。今回の記事ではマンション購入でかかる税金のほか、軽減税率などの制度について詳しく紹介します。

マンション購入でかかる税金の種類

マンション購入にかかる税金にはいくつかの種類がありますが、次の3つに分類できます。

・マンション購入時にかかる税金
・マンション保有中にかかる税金
・マンション売却時にかかる税金

それぞれの税金について、紹介していきます。

マンション購入時にかかる税金（算出方法のあるものは記載してください。）

マンションを購入する際にかかる税金には、次のようなものがあります。

・消費税（国税・地方税）
・印紙税（国税）
・登録免許税（国税）
・不動産取得税（地方税）

それぞれの税金の内容について見ていきましょう。

消費税（国税・地方税）

新築マンションを購入する場合、建物部分について消費税が課税されます。消費税は商品などを購入した際にかかる税金で、マンションも例外ではありません。しかし土地部分については消費という性質には馴染まないため、消費税はかかりません。そのため購入価格のうち、建物部分について10％の消費税がかかります。

中古マンションの場合は、売主によって消費税の取り扱いが違います。個人（消費税免税業者）が売主の場合は、消費税が発生しません。売主に消費税が課税されていないため、購入する側も消費税を払う必要はありません。売主が法人（消費税課税業者）の場合は、消費税の対象となります。法人といっても個人の資産管理会社のような場合では消費税の免税事業者の場合もあるため、売主の属性を確認するようにしましょう。

印紙税（国税）

マンションを購入する際の税金の1つに印紙税があります。印紙税がかかるのは、不動産の売買契約書とローンを利用する際の金銭消費貸借契約証書です。印紙税の金額は、売買代金や借入金額に応じて細かく定められています。

・売買代金が0万円を超え　50万円以下のもの 400円
・売買代金が50万円を超え　100万円以下のもの　１千円
・売買代金が100万円を超え　500万円以下のもの　２千円
・売買代金が500万円を超え１千万円以下のもの　１万円
・売買代金が１千万円を超え５千万円以下のもの　２万円
・売買代金が５千万円を超え　１億円以下のもの　6万円
・売買代金が１億円を超え　５億円以下のもの 10万円
・売買代金が５億円を超え　10億円以下のもの 20万円
・売買代金が10億円を超え　50億円以下のもの 　40万円
・売買代金が50億円を超えるもの 60万円

ただし2027年3月31日までの間に作成される契約書の場合は、下記の軽減税率が適用されます。

・売買代金が0万円を超え　50万円以下のもの 200円
・売買代金が50万円を超え　100万円以下のもの　500円
・売買代金が100万円を超え　500万円以下のもの　1千円
・売買代金が500万円を超え１千万円以下のもの　5千円
・売買代金が１千万円を超え５千万円以下のもの　1万円
・売買代金が５千万円を超え　１億円以下のもの　３万円
・売買代金が１億円を超え　５億円以下のもの 6万円
・売買代金が５億円を超え　10億円以下のもの 16万円
・売買代金が10億円を超え　50億円以下のもの 　32万円
・売買代金が50億円を超えるもの 48万円

また印紙税は不動産売買契約だけではなく、住宅ローンの契約書にも課税されます。住宅ローンの借入金額に応じて、下記の印紙税が必要です。

・借入金額が1万円未満 非課税
・借入金額が 1万円以上10万円以下　200円
・借入金額が10万円超50万円以下 400円
・借入金額が50万円超100万円以下　1千円
・借入金額が100万円超500万円以下　2千円
・借入金額が500万円超1,000万円以下 1万円
・借入金額が1,000万円超5,000万円以下　2万円
・借入金額が5,000万円超1億円以下　6万円
・借入金額が1億円超5億円以下　10万円

登録免許税（国税）

マンションを購入する際には、登録免許税も必要です。登録免許税とは、不動産の登記を変更した際にかかる税金のことをいいます。不動産を誰が保有しているかなどの権利関係は法務局によって管理されており、権利関係を記載することを登記といいます。不動産の所有や抵当権の設定などを第三者に知らせるためには、登記が欠かせません。登録免許税は権利の移転をしてくれる法務局に対する報酬ともいえるでしょう。

マンション購入にかかる登録免許税の1つが、所有権の移転です。
売買による所有権の移転に関する登録免許税の計算方法は、次の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×2.0%

マンションを購入するにあたり住宅ローンなどの借入をする場合は、抵当権を設定することになります。抵当権を設定する際にも、下記の計算式で登録免許税がかかります。

登録免許税＝借入金額×0.4%

所有権移転に関する登録免許税の税率は、売買よりも相続などの場合は税率が低い点も認識しておきましょう。

不動産取得税（地方税）

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金です。購入時のみにかかる地方税で、一度払えば以降は課税されません。不動産所得税の計算式は次の通りです。

【不動産取得税の本則の計算式】
土地の税額
土地の課税標準額×4％
建物の税額
建物の課税標準額×4%

ただし住宅用の物件については不動産取得税の軽減税率が適用されるため、下記の計算式になります。

【不動産取得税の軽減措置】
宅地評価土地の税額
土地の評価額×1/2×3％
住宅の税額
建物の評価額×3%

マンション保有中にかかる税金

マンションを購入した後、保有期間中にかかる税金もあります。

・固定資産税（地方税）
・都市計画税（地方税）

税金の内容を見ていきましょう。

固定資産税（地方税）

固定資産税とは、課税される都市の1月1日時点の所有者に対して課せられる税金です。マンションに限らず高額の資産を保有している場合に課税されます。具体的には所有者にたいして4～6月ごろに納税通知書が届き、一括もしくは年四回にわけて納税しなければなりません。一括で納めるか分割で納めるかは納税者が自由に選択でき、それぞれの納税期限は次の通りです。

【一括で支払う場合】
4～6月末日など

【分割で支払う場合】
分割で支払う場合の第一期：4～6月末日など
分割で支払う場合の第二期：7～9月末日など
分割で支払う場合の第三期：12月末日など
分割で支払う場合の第四期：翌年の2月の末日など

固定資産税の基本的な税額の計算式は以下のとおりです。

固定資産の評価額（課税標準額）× 1.4％（標準税率）

マンションを保有する際には、固定資産税がかかることも認識しておきましょう。

都市計画税（地方税）

都市計画税とは、都市計画事業にあてるために課税される税金です。前述の固定資産税と同じように1月1日時点での所有者に課税され、固定資産税と同じタイミングで納付します。ただし都市計画税は市街化区域の物件でなければ課税されません。

市街化区域とは都市計画法で定められた地域のことで、「概ね10年以内に優先的に市街化を図る地域」とされています。市街化区域では自治体が優先的に道路や公園などの整備をすすめて、まちづくりを行っています。都市計画税の計算式は、下記の通りです。

固定資産税評価額×0.3%

マンション売却時にかかる税金

マンションを売却した際には、次のような税金がかかります。

・所得税（国税）
・住民税（地方税）

それぞれの税金の内容を紹介します。

所得税（国税）

マンションを売却するとかかる税金の1つが、所得税です。所得税にはいくつか種類がありますが、マンションを売却すると譲渡所得税がかかる場合があります。譲渡所得税とは不動産を売却して、得た利益（=所得）に対してかかる税金です。不動産の譲渡にかかる所得税は、次の計算式で算出します。

【譲渡所得税の計算式】
売却価格-（不動産の取得価格+売却にかかった費用）＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝譲渡所得税

つまりマンションを売却しても、利益が出ない場合は譲渡所得税はかかりません。相続などで引き継いだ場合や、不動産相場が上昇している局面で譲渡所得税が発生する可能性が高いでしょう。不動産所得の税率は、所有期間が5年以内（短期譲渡）か、5年超（長期譲渡）かによって異なります。短期譲渡・長期譲渡のそれぞれの税率は下記の通りです。

・短期譲渡：30.63%
・長期譲渡：15.31%

5年を超えるかどうかで、税率が大きく違うことがわかります。ここで注意しておきたいのは、所有期間が単純に所有している期間で判定しているわけではないことです。長期譲渡かどうかの判定基準は、次の通りです。

・不動産を売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えているか
・不動産を取得した翌日から起算する

相続や財産で不動産を引き継いだ場合は、被相続人や贈与者の取得日を引き継ぐ点には注意しましょう。またマンションを売却した際は所得税などの税金だけでなく、仲介手数料なども必要になります。

住民税（地方税）

マンションを売却した場合、所得税だけでなく住民税も課税されます。住民税は国が課税する所得税と違って、市区町村に収める地方税です。住民税も所得税と同様に所有期間が5年を超えているかで、下記の通り税率が違います。

・短期譲渡：9%
・長期譲渡：5%

マンションを売却した年の翌年に確定申告して納付する所得税と違って、住民税は市区町村から課税されます。住民税の支払い方法には、次の2つがあります。

・特別徴収
・普通徴収

特別徴収とは、会社員が給与から天引きされる形で納付する形式をいいます。マンションを売却した場合も特別徴収であれば、給与から天引きされるため会社に売却したことが知られてしまいます。もし会社に売却したことがばれたくない場合は、所得税の確定申告をする際に普通徴収を選択するとよいでしょう。

普通徴収とは、天引きではなく市区町村から送られてくる納付書を使って自分で納付する方法です。自営業やフリーランスで働いている人は、普通徴収で払うことになります。

マンション購入時の税金対策

マンション購入時の税金を節税するためには、次のような方法があります。

・不動産取得税の軽減措置
・登録免許税の軽減措置
・固定資産税と都市計画税の軽減措置
・住宅ローン控除
・住宅資金贈与非課税の特例

上記の制度をうまく使えば、新築や中古マンション購入時の税金対策ができます。

不動産取得税の軽減措置

不動産を購入すると課税される不動産取得税ですが、住居系物件の場合は軽減措置が受けられます。新築住宅を購入した場合は、課税対象となる建物の固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。もし固定資産税評価額が1,200万円未満の場合は、不動産取得税は課税されません。この特例を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

・居住用の住宅である
・床面積が50㎡以上240㎡以下

また上記に加えて、長期優良住宅に認定された物件であれば控除額が1,300万円に上乗せされます。中古住宅の場合も軽減税率があり、築年数に応じて下記の控除額が適用されます。

・1997年4月1日以降に建築された物件 1200万円
・1989年4月1日～1997年3月31日に建築された物件 1000万円
・1985年7月1日～1989年3月31日に建築された物件 450万円
・1981年7月1日～1985年6月30日に建築された物件 420万円
・1976年1月1日～1981年6月30日に建築された物件 350万円
・1973年1月1日～1975年12月31日に建築された物件 230万円
・1964年1月1日～1972年12月31日に建築された物件 150万円
・1954年7月1日～1963年12月31日に建築された物件 100万円

中古住宅で上記の特例を利用するためには、下記の条件を満たしている必要があります。
・居住用の住宅である
・床面積が50㎡以上240㎡以下
・新耐震基準に適合していることが証明されたもの

新築の軽減税率と違って、中古の場合は新耐震基準に適合しているかどうかの証明が必要になります。

登録免許税の軽減措置

所有権移転などの際に必要になる登録免許税にも、軽減税率があります。土地の売買の場合は、下記の通り軽減税率が適用されます。

・税率2.0%（本則）→1.5%（軽減税率）

土地だけでなく、建物にも軽減税率があります。

・所有権の保存登記
税率0.4%（本則）→0.15%（軽減税率）

・所有権の移転登記
税率2.0%（本則）→0.3%（軽減税率）

さらに特定認定長期優良住宅のマンションの場合は、所有権の移転登記・保存登記ともに0.1%の軽減税率が適用されます。

固定資産税と都市計画税の軽減措置

固定資産税にも、軽減税率があります。下記の条件にあてはまる場合、床面積120㎡までの部分を上限として固定資産税額が2分の1になります。

・居住部分の床面積が2分の１以上
・居住部分の床面積が50m2以上280m2以下（一戸建て以外の貸家住宅は、一戸につき40m2以上280m2以下）
・適用期限2026年3月31日

減額される期間はマンションなどの中高層耐火建築物は5年、その他の住宅は3年です。また新築の長期優良住宅に該当する場合は、中高層耐火建築物で7年、その他の住宅で5年間まで期間が延長されます。この軽減税率では不動産取得税などの軽減税率と違って、税額が2分の１になります。固定資産税が30万であれば15万円に、20万円であれば10万円になるため、不動産に適用される税金控除の中でも効果が大きいです。

都市計画税も、住宅用地であれば軽減税率が適用できます。面積が200㎡以下であれば、小規模住宅用地として評価額が3分の１になります。200㎡を超える部分でも3分の２の評価額で計算することが可能です。

住宅ローン控除

新築や中古住宅をローンを利用して購入した場合、住宅ローン控除の適用を受けられます。住宅ローン控除は正式名称を「住宅借入金特別控除」といい、毎年の住宅ローンの残高の0.7%を所得税から差し引ける制度です。万が一所得税から引ききれない場合は、翌年の住民税から控除されます。

住宅ローン控除を利用できるローン残高には、下記の通り上限金額があります。

・長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に該当する場合 3,000万円
・その他の住宅　2,000万円

ただし新築や買取再販物件の場合の上限額は、次のようになります。

・長期優良住宅・低炭素住宅に該当する場合
4,500万円（子育て世帯・若者世帯の場合　5,000万円）
・ZEH水準省エネ住宅に該当する場合
3,500万円（子育て世帯・若者世帯の場合　4,500万円）
・省エネ基準適合住宅に該当する場合
3,000万円（子育て世帯・若者世帯の場合　4,000万円）
・その他の住宅　0円

新築・買取再販物件の場合は、控除期間も13年に拡大されます。しかし新築・買取再販で、省エネ基準を満たさない物件の場合は、いくら住宅ローンを組んでいても控除が利用できません。また19歳未満の子どもがいる子育て世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若者世帯では控除の上限額が拡大されている点にも注意しましょう。住宅ローン控除を適用できる要件は、下記の通りです。

・住宅ローンの返済期間が10年以上あること
・自ら居住していること
・床面積が50㎡以上あること
・引渡しまたは工事完了から６ヵ月以内に入居していること
・居住用割合が1/2以上あること
・合計所得金額が2,000万円以下であること

住宅ローン控除の適用を受けるためには、購入した翌年に確定申告をしなければいけません。会社員であれば最初の1年だけ確定申告すれば、翌年以降は年末調整で控除が受けられます。住宅ローン控除の内容は、不動産市況や経済情勢に合わせて都度変わるため、利用する際には制度を確認しましょう。

住宅資金贈与非課税の特例

住宅資金贈与非課税の特例とは、住宅の購入資金として父母や祖父母から贈与を受けた際に最大で1,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。正確には「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という名称で、省エネ対応住宅であれば1,000万円、それ以外の場合は500万円までの贈与が非課税になります。

この制度を利用するための要件は、次の通りです。

・直系尊属（父母・祖父母）からの贈与
・贈与を受ける人が、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上
・贈与を受ける人の所得が2,000万円以下
・過去に住宅資金贈与非課税の特例を利用していない
・親族などからの購入でない
・贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅用家屋を購入・新築・増改築すること
・日本国内に住所があり、日本国籍を有している
・贈与を受けた翌年の3月15日までにその家屋に住む

また新築の物件を購入する場合は、下記要件も満たさなければなりません。

・家屋の登記上の床面積(マンションは専有面積)が40㎡以上240㎡以下
・床面積の半分以上が受贈者の居住の用に供されること

新築ではなく家屋を取得する場合は、下記要件も満たす必要があります。

・建築後使用されたことのない住宅用の家屋であること
・昭和57年1月1日以降に建築されたものであること
・耐震基準に適合することを証明する書類があること
・住宅を取得するまでに耐震改修工事の申請を行い、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できる

ほかにもリフォームの場合なども細かく要件が定められています。制度を利用する際には国税庁のHPなどで要件を確認するようにしましょう。
参照：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

よくある質問

マンションの税金について、良くある質問を紹介していきます。

ペアローンの場合は住宅ローン減税はどうなる？

不動産価格の高騰もあり、最近では夫婦でペアローンを利用する方も増えています。ペアローンとは共働きの夫と妻がそれぞれの名義で住宅ローンを組み、合計2本の住宅ローンを借りることをいいます。二人の収入でそれぞれ借入ができるため、どちらか一方で借りる場合よりも借入金額が増やせるメリットがあります。ペアローンを利用した場合、住宅ローン控除の適用はどうなるでしょうか？

住宅ローン控除がそれぞれに適用される

ペアローンを利用した場合、夫婦それぞれが住宅ローン控除を適用できます。夫婦それぞれが納めた所得税が還付されるため、住宅ローン控除の効果を高められます。ただし住宅ローン控除の期間中に、産休などで収入がなくなった場合は所得税・住民税が発生しないため、控除が適用できません。

まとめ

マンションを購入する際、さまざまな税金が発生します。購入時だけでなく、保有している期間は固定資産税がかかりますし、売却時には譲渡所得税がかかる場合もあります。マンションの価格は数千万と高額なことも多いため、税額も高額です。マンション購入時には各種税金を計算して、あらかじめ準備しておくようにしましょう。

マンション購入時には、住宅ローン控除を利用すると節税ができます。夫婦共働き世帯であれば、ペアローンにすることで夫婦それぞれが控除の対象になります。所得税で引ききれなかった部分は翌年の住民税から引かれるため、控除の効果は大きいです。ほかにもさまざまな軽減税率があるため、うまく活用して節税しましょう。